Dramma per chi subisce la procedura di sfratto - (maggiesfarm.it)
Sfratto: è necessario pagare un risarcimento? La Cassazione, con la sentenza n. 4892/2025, mette dei paletti importanti
La questione del risarcimento in caso di sfratto è un argomento di grande rilevanza nel settore del diritto immobiliare e locativo. Con la recente sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, n. 4892/2025, depositata il 25 febbraio 2025, è stata fornita una risposta a una questione giuridica che ha generato diverse interpretazioni nel corso degli anni. Questa sentenza ha affrontato il quesito cruciale: in caso di sfratto, il locatore ha diritto a un risarcimento? E, se sì, come si calcola tale risarcimento?
Lo sfratto può essere richiesto dal locatore in due circostanze principali:
- Sfratto per finita locazione: si verifica quando l’inquilino non lascia l’immobile libero alla scadenza del contratto di locazione.
- Sfratto per morosità: si verifica quando l’inquilino non paga il canone di locazione, anche solo per una mensilità.
In entrambi i casi, il conduttore può richiedere un termine di grazia al giudice, che può concedere un ulteriore periodo di tempo per liberare l’immobile, fino a 120 giorni, a seconda delle esigenze dimostrate. Durante questo periodo, i canoni di locazione continuano a maturare, generando un ulteriore onere economico per l’inquilino. È interessante notare che la concessione del termine di grazia è più frequente nella procedura di sfratto per morosità.
La sentenza della Cassazione
Quando il giudice emette l’ordinanza di sfratto, viene fissato un termine per il rilascio dell’immobile. Se l’inquilino non adempie a questo obbligo, il locatore non può procedere autonomamente, come cambiare le serrature o staccare le utenze; deve avvalersi di un ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, dopo aver tentato una risoluzione bonaria, può utilizzare la forza pubblica per eseguire lo sfratto. L’immobile deve essere restituito libero da eventuali arredi di proprietà dell’inquilino. Se questi non vengono rimossi, il locatore può richiedere il pagamento del canone fino a quando l’immobile non è completamente liberato.
La sentenza della Cassazione ha chiarito che la risoluzione anticipata del contratto di locazione per morosità non estingue il diritto del locatore a richiedere un risarcimento per i danni subiti. Se l’inquilino lascia l’immobile prima della scadenza del contratto a causa di sfratto, il locatore ha diritto a ricevere il risarcimento non solo per i canoni di locazione maturati fino alla restituzione dell’immobile, ma anche per il danno economico subito a causa dell’inadempimento dell’inquilino.
Il locatore deve dimostrare di aver cercato attivamente un nuovo inquilino non appena ha ricevuto la disponibilità dell’immobile e che, nonostante il rilascio anticipato, ha subito un danno economico. Questo danno è calcolato sulla base dei canoni che sarebbero stati percepiti fino alla naturale scadenza del contratto o fino alla stipula di un nuovo contratto con un terzo.
Un aspetto cruciale della sentenza è che grava sul locatore l’onere di provare che il danno economico si sia effettivamente verificato. In pratica, il proprietario deve dimostrare che, nonostante il rilascio anticipato dell’immobile, il danno per la mancata percezione dei canoni si sia concretizzato. Ciò implica che il locatore deve attivarsi tempestivamente per affittare l’immobile a nuovi inquilini e documentare gli sforzi compiuti in tal senso.
Il giudice, nella valutazione del risarcimento, tiene conto delle circostanze specifiche del caso e applica il principio della buona fede, considerando se il locatore ha agito in modo diligente nel cercare un nuovo inquilino. È un equilibrio delicato tra i diritti del proprietario e le esigenze dell’inquilino, che deve essere gestito con attenzione.
